독일 집 계약서와 퇴거 준비
공식 자료 확인일: 2026-10-23
독일 집 문제는 계약할 때보다 나갈 때 더 자주 다툼이 됩니다. 보증금 상한, 해지 통보 기간, 정상 사용으로 생긴 흔적은 법에 기준이 있어 계약서보다 앞서는 경우가 많습니다. 독일살이는 계약서를 받았을 때와 퇴거를 앞두었을 때 확인할 것을 순서대로 정리합니다. 개별 조항이 유효한지는 문구와 사정에 따라 달라지니 금액이 걸린 다툼은 Mieterverein이나 변호사 상담을 받으세요.
먼저 확인할 일
- 01
보증금은 관리비를 뺀 월세(Nettokaltmiete)의 3배까지이고, 세 달에 나눠 낼 수 있습니다(§551 BGB).
- 02
집주인은 보증금을 자기 돈과 분리해 맡겨야 하고, 이자는 세입자 몫입니다. 기숙사는 이자 의무가 없습니다.
- 03
세입자가 일반 월세 계약을 해지할 때는 서면으로, 그 달 셋째 영업일까지 보내면 다다음 달 말에 끝납니다(§573c, §568 BGB). 이메일이나 메신저만으로는 서면이 아닙니다.
- 04
계약대로 살면서 생긴 흔적은 세입자가 물어 주지 않아도 됩니다(§538 BGB). 파손은 다릅니다.
- 05
도배를 정해진 주기마다 하라는 조항, 도배 안 된 집을 받았는데 나갈 때 도배하라는 조항은 BGH가 여러 차례 무효로 봤습니다.
- 06
들어갈 때와 나갈 때 날짜가 찍힌 사진과 인수인계서(Übergabeprotokoll)를 남기면 보증금 다툼에서 가장 큰 근거가 됩니다.
공식 확인처
금액·기한·필요 서류는 신청 전에 관할 기관과 학교의 공식 안내를 확인하세요.
자주 묻는 질문
보증금은 나가고 언제까지 돌려받나요?
법에 날짜로 정한 기한은 없습니다. BGH는 계약이 끝나고 집주인이 받을 돈이 있는지 확인할 적절한 기간이 지나면 돌려줘야 한다고 보며, 그 기간은 사정마다 다릅니다. 열쇠를 돌려준 날, 인수인계서, 받을 계좌를 서면으로 남기고, 일부를 남겨 두겠다고 하면 금액과 이유를 서면으로 받아 두세요.
집주인이 나갈 때 벽을 다시 칠하라고 하는데 꼭 해야 하나요?
계약서 문구에 따라 다릅니다. 몇 년마다 칠하라는 고정 주기 조항이나, 도배 안 된 집을 넘겨받았는데 보상 없이 도배 의무를 지운 조항은 BGH 판례상 무효인 경우가 많습니다. 조항이 무효면 도배 의무가 없습니다. 입주 때 집 상태를 보여 주는 사진이 있으면 꺼내 두고, 조항 문구를 그대로 들고 상담받으세요.
바닥 긁힘이나 못 자국으로 보증금을 깎을 수 있나요?
계약대로 살면서 생긴 흔적은 세입자 책임이 아닙니다(§538 BGB). 가구 자국 수준인지, 파손인지가 다툼의 핵심이라 사진과 인수인계서가 중요합니다. 공제 금액이 크면 견적서나 영수증을 보여 달라고 요청하세요.
공과금(Nebenkosten) 정산은 언제 받나요?
집주인은 정산 기간이 끝나고 12개월 안에 정산서를 보내야 합니다(§556 BGB). 정산 결과 돌려받을 돈(Guthaben)이 생기면 퇴거 뒤에도 받을 수 있으니 새 주소와 계좌를 집주인에게 남겨 두세요.
집에 문제가 생겼는데 월세를 깎을 수 있나요?
집을 정상적으로 쓰기 어려운 결함이 있으면 그 기간만큼 월세가 줄어듭니다(§536 BGB). 먼저 결함을 서면으로 알리고 날짜를 남기세요. 얼마나 깎을지는 정도에 따라 달라서 혼자 정해 덜 내기보다 상담을 먼저 받는 편이 안전합니다.
방을 쯔비셴으로 다른 사람에게 넘겨도 되나요?
집주인 허락 없이 다른 사람에게 다시 빌려줄 수 없습니다(§540 BGB). 허락은 서면으로 받고, 쯔비셴 계약에 보증금, 청소비, 열쇠 반환일을 적어 두세요.